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对贷款更改计划 别赔上荷包
http://www.torcn.com     发表时间:2011/6/3 11:42:31   editor4  [关 闭]  
 【多伦多在线】据世界日报记者乔森林报导, 新移民在加拿大贷款购房,房屋贷款是一个大的家庭开支,有人为省钱而考虑更改贷款合同,却不知道更改贷款合同的后果,如果没算清楚,随时被银行处以大额罚款。

贷款专家许群表示,更改房屋贷款之前一定要考虑清楚,避免一些不必要的麻烦。她首先介绍,房屋贷款主要分两类,一是全开放式,这种贷款可以随时还清,没有罚款,但是利率比较高,此外,使用个人信用额度也是开放式的,还款也不会罚款;另一种是封闭式,大家平时多申请封闭式的房屋贷款,封闭式贷款中有固定利率和浮动利率之分。

●和浮动利率道别 得看时机

目前华人移民比较喜爱选择浮动利率房屋贷款,浮动利率贷款如果要提前还清或者取消,只罚三个月的利息,罚款比较小;而固定利率房屋贷款如果要提前还清或取消,罚款则是罚三个月利息或者利息差,两者之中取高额者,在这种情况下,视贷款金额和利息差别高低,取消固定利率贷款的罚款有时候可高达上万元。

例如一个30年还清的浮动利率房屋贷款,假设每个月付款额为1000元,在目前的情况下央行最优惠利率减0.75的浮动利率,即2.25%的贷款利率下,月付款中大约一半是利息,一半是本金,如果要全部付清或取消贷款,罚款是三个月利息。如果取消贷款时利率升高,罚款就会较多,例如过一些时间之后,如果央行升息,假设贷款的浮动利率从2.25%变成4%,每个月付款额中利息所占部分就大致会变成总额的五分之三左右。

●固定利率分手费可能破万

要提前付清或取消固定利率贷款,情况有所不同,银行会比较三个月利息或者利息差,取其高者。许群举例说,曾经有一位王先生(化名),在前几年利息比较高时申请了一个固定利率为5.25%贷款,后来看到别人的浮动利率才百分之二点几,有点心动,想把自己的固定利率贷款改成浮动利率贷款。

询问银行之后得知,由于他的固定利率贷款合同还剩三年才到期,贷款则还有30万元未还清,如果他现在取消合同,与他当年签的同样年限的固定利率贷款利息目前是4%,如果取消贷款,银行认为他们将损失两者之差别,两者利率相差是1.25%,所以银行的罚款计算是以30万元的三年利息(以1.25%利率计算),罚款金额将超过万元,在这种情况下,将固定利率贷款取消转换成浮动利率贷款,罚款比变成浮动之后节省下来的钱还要多,显然这样做就不划算。

●移情别恋前 算清楚说明白

许群提醒大家在改变或取消贷款时候注意一些事项,首先计算好罚款,看看改变贷款是否划算,在计算罚款时,不要以自己的计算方法来做决定,一定要先问贷款银行,以银行的罚款算法为准,先问银行不但可以了解准确的罚款金额,还可以知道相关条件,因为有些小银行根本不允许以其他原因在到期前提前改变或取消,只允许在卖房时才可以改。

如果是在同一家银行内换贷款,例如换房时旧房贷款还未还清,同时要贷更多款供新屋,可以与银行商讨,争取将改旧贷款的罚款取消,很多时候银行会同意。

有些人卖房子时为了避免罚款,而使用可让渡贷款(Assumable Mortgage),将旧房屋剩余的贷款让渡给新屋主,但是万一新屋主赖账不付房屋贷款,银行还会找旧屋主追债,因此奉劝大家千万不要随便使用可让渡贷款。

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